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POSTE DANS Vente d'immeubles: TVA

Application de la TVA sur la marge des opérations immobilières (suite).

RAPPEL DE L’ARTICLE  PRECEDENT SUR LE MEME SUJET :

Il est rappelé que l’administration fiscale considère que l’application de la TVA sur la marge suppose que le bien vendu conserve la même qualification que lors de l’acquisition; en d’autres termes il doit exister une identité physique ou juridique entre les biens acquis et les biens revendus.

En effet, selon les dispositions visées au BOI 3 A – 9 – 10 ou BOI – TVA – IMM – 10 – 20 – 10 – 20130123 N°20, il n’y a lieu de rechercher le régime de l’acquisition aux fins de déterminer la base d’imposition que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification. Ce régime du calcul de la TVA sur marge concerne les livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis et achevés depuis plus de cinq ans (option article 260 – 5 bis) qui n’ont pas ouvert droit à déduction en amont.

 

Au titre de cette position restrictive, l’administration fiscale tend donc à exclure du régime de la TVA sur la marge toutes les opérations d’aménagement qui induisent nécessairement un changement de superficies entre l’achat et la revente du bien.

En conséquence, ce n’est que lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial par le lotisseur ou le marchand de biens, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, que la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

 

PRECISIONS APPORTEES PAR L’ADMINISTRATION FISCALE :

Cette doctrine administrative a fait l’objet de critiques de la part des professionnels de l’immobilier; au moment où les collectivités souhaitent promouvoir l’accession sociale à la propriété et où l’Etat accompagne les particuliers par des mesures favorables à l’accession, il n’est pas souhaitable qu’une hausse du prix d’acquisition pénalise ce mouvement, sauf à demander une nouvelle fois à ces mêmes collectivités de prendre en charge le surcoût de TVA.

 

En réponse à ces observations, le ministre de l’économie et des finances vient de préciser dans le cadre d’une réponse ministérielle qu’il n’envisageait pas de modifier la doctrine fiscale relative à la TVA sur marge en cas de cession de terrain à bâtir issue des réponses ministérielles d’août et septembre 2016.

Il est précisé que cette position se borne à réitérer, en les explicitant, les règles applicables issues de l’article 16 de la loi du 9 mars 2010 ayant modifié l’article 268 du Code général des impôts, telles que commentées par l’administration.

Il n’est par ailleurs pas prévu à ce stade, de réexamen du régime de TVA applicable aux opérations immobilières.