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POSTE DANS Impôt sur le revenuInvestissement locatifLocations immobilièresPlus-values immobilières des particuliersPrélèvements sociauxRéduction d'impôtRésidenceTVA

Conséquences de l’arrêt prématuré d’un régime fiscal immobilier.

Les acheteurs qui investissent dans l’immobilier locatif souhaitent, le plus souvent, bénéficier d’une réduction d’impôt ; tel est le cas s’agissant de l’actuel dispositif Pinel prolongé jusqu’à la fin de l’année 2017, et pour tous les régimes qui l’ont précédé (Duflot, Scellier, Robien.…..).

Toutefois pour se voir définitivement attribuer cet avantage fiscal, le contribuable qui opte pour la défiscalisation Pinel doit s’engager à respecter un certain nombre de règles concernant :

  • la durée de la location ;
  • le montant du loyer ;
  • le niveau des ressources du locataire.

 

CONSEQUENCES DU NON RESPECT DE CES REGLES : il suffit que l’une de ces conditions ne soit pas respectée pour que la réduction d’impôt soit remise en cause par l’administration fiscale.

En pratique, en cas de cession anticipée avant terme, il convient d’envisager plusieurs situations.

En cas de cession du bien par le contribuable, trois conséquences exceptionnelles n’entraînent aucune remise en cause de l’avantage fiscal. Il s’agit ;

  • du décès ;
  • du licenciement avec un contrat de travail rompu à l’initiative de l’employeur (à l’exclusion de la rupture conventionnelle) ;
  • de la survenance d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie.

Dans de telles situations, l’allègement d’impôt obtenu au cours des années précédentes est définitivement acquis au contribuable.

Par contre, pour tous les autres cas, en cas de cession avant terme, le dispositif fiscal est remis en cause et ce de manière rétroactive.

Ainsi, par exemple, en cas de divorce, une vente prématurée va donner lieu à remboursement de la totalité des réductions d’impôts obtenues depuis le début du régime. Le remboursement intervient en une seule fois, lors de l’année de la cession de l’immeuble.

A cette mesure, s’ajoute l’obligation d’acquitter l’intérêt de retard de 0, 40 % par mois  calculé sur la durée de rétrocession.

QUELS SONT LES RECOURS POSSIBLES POUR EVITER UNE TELLE REQUALIFICATION FISCALE ?

Les couples soumis aux conséquences du divorce peuvent recourir à deux possibilités :

  • la première solution consiste, de manière temporaire, à conserver le logement locatif en indivision jusqu’à la fin du régime de faveur. Les deux ex époux conviennent de se partager l’avantage fiscal au prorata de la détention du bien ;
  • la deuxième possibilité consiste à ce que l’un des deux rachète à l’autre sa quote – part du logement ; il continuera à rembourser seul(e) le prêt en cours de réalisation. Dans ce cas, les avantages fiscaux passés et futurs ne sont pas remis en cause à la condition que le nouveau et l’unique propriétaire demande au service des finances publiques territorialement compétent une reprise du dispositif.

 

AUTRES CONSEQUENCES EN MATIERE FISCALE : 

1 /Régularisation en matière de TVA ; le contribuable, en plus de l’avantage fiscal à rembourser, devra aussi rétrocéder une partie de la TVA immobilière dont il a été exonéré (mécanisme du reversement par vingtième).

Ainsi, par exemple, une cession après quatre ans de détention entraîne le reversement à l’administration fiscale de 16/20 èmes de la TVA immobilière.

 

2 / Travaux et déficit foncier ; le Code général des impôts prévoit une remise en cause d’un déficit foncier obtenu à la suite de travaux sur l’immeuble, déduit du revenu, dès lors que le bien n’a pas été loué de façon effective et permanente jusqu’au  31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit sur les revenus.

 

3 / Taxe sur la plus – value immobilière ; la cession d’un bien locatif avant 30 ans de détention soumet le contribuable au paiement de la taxe sur la plus – value immobilière au taux de 19 %.  La cession intervenant avant le délai de 22 ans, oblige en plus au règlement des prélèvements sociaux de 15,50 %.

 

PRECISION IMPORTANTE : tout changement de situation doit être signalé par écrit à l’administration; il convient de joindre un courrier à la nouvelle déclaration fiscale.