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POSTE DANS Investissement locatifLocations immobilièresPlus-values immobilières des particuliersRéduction d'impôt

Conséquences fiscales de l’arrêt prématuré d’un régime fiscal immobilier.

L’immobilier locatif est souvent accompagné d’un avantage fiscal pour le contribuable qui bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Ce régime fiscal de faveur est ainsi applicable à l’actuel dispositif Pinel, prolongé jusqu’à la fin 2017, et pour tous les régimes qui l’ont précédé (Duflot, Scellier, Robien, etc…). Rappelons qu’avec l’investissement Pinel, la durée minimale d’engagement est de six ans, avec la possibilité de la renouveller une ou deux fois par période de trois ans.

En contrepartie, pour se voir définitivement attribuer cette réduction d’impôt, le contribuable qui opte pour la défiscalisation Pinel, prend l’engagement de suivre un certain nombre de règles concernant :

  • la durée de location
  • le montant du loyer
  • le niveau de ressources du locataire.

Si l’une des conditions précédentes n’est pas respectée, l’économie d’impôt est alors remise en cause.

 

SITUATIONS N’ ENTRAINANT AUCUNE REMISE EN CAUSE DU REGIME FISCAL DE FAVEUR :

Rien dans les textes n’interdit au contribuable de céder le bien immobilier donné en location plus tôt que prévu, notamment lorsqu’il doit faire face à des difficultés financières; dans une telle hypothèse, la loi prévoit trois situations exceptionnelles où l’intéressé,  ou son conjoint, a la possibilité de sortir du dispositif par anticipation sans conséquence fiscale défavorable.

Il s’agit des situations suivantes :

  • le décès
  • le licenciement lorsque le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur
  • la survenance d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie.

Ainsi, l’allègement d’impôts obtenu au cours des années précédentes est définitivement acquis.

 

En dehors de ces cas, la remise en cause de l’avantage fiscal opère rétroactivement ; tel est le cas dans un divorce qui va contraindre les époux à rembourser lors de l’année de cession  la totalité des économies d’ impôts obtenues précédemment.

Pour éviter cet inconvénient, les époux qui souhaitent divorcer peuvent échapper à la requalification fiscale par l’administration par le biais :

  • d’un rachat par un époux de la quote-part du logement appartenant à son conjoint. Le nouveau et unique propriétaire pourra demander une reprise du dispositif avec maintien du régime initial, en adressant au service des finances publiques compétent un courrier informant du changement de situation.
  • d’une conservation du logement locatif en indivision entre les ex – conjoints jusqu’à la fin du dispositif.

 

AUTRES SITUATIONS ; CONSEQUENCES  DE LA DEFISCALISATION IMMOBILIERE :

TVA IMMOBILIERE : en plus du remboursement de l’avantage fiscal en matière de réduction d’impôt sur le revenu dans l’hypothèse d’une cession avant terme, le contribuable doit aussi rétrocéder une partie de la TVA immobilière dont il a pu être exonéré (régime applicable en particulier aux résidences de service).

Cette règle du reversement de la TVA  par vingtième est également lourde de conséquences ; par exemple une cession après quatre ans de détention entraîne une rétrocession à l’administration fiscale de 16/20 èmes du montant de la TVA.

 

TRAVAUX ET DEFICITS FONCIERS :l’article 156 du Code général des impôts (CGI) prévoit aussi une remise en cause d’un déficit foncier obtenu à la suite de travaux déduit des revenus, dans la mesure où  le bien n’a pas été loué de façon effective et permanente jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imposition du déficit foncier.

 

PLUS – VALUE IMMOBILIERE : la cession d’un bien locatif avant quinze ans de détention soumet la vente au régime de la plus – value immobilière. Si la vente intervient avant vingt deux ans les prélèvements sociaux de 15,50 % sont exigibles.