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POSTE DANS Impôt sur le revenuInvestissement locatif

Déduction des travaux réalisés sur un immeuble à rénover.

La vente d’immeuble à rénover est un contrat particulier qui répond à un formalisme précis : l’acquéreur devient d’abord propriétaire du sol, puis du bâti en fonction de l’avancement des travaux effectués par le propriétaire.

Ce contrat de vente d’immeuble à rénover concerne les opérations portant sur un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage mixte, ou destiné après travaux à l’un de ces usages. La particularité est que le vendeurs’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux sur un immeuble.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur réalisation. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancée des travaux.

 

 

LES MODALITES DU CONTRAT

Ce contrat type comporte six modalités :

  • La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;
  • La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
  • Le prix de l’immeuble ;
  • Le délai de réalisation des travaux ;
  • La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur ;
  • Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux.

Le contrat doit, par ailleurs, comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Il doit aussi mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.

Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat.

 

 

AU PLAN FISCAL LES TRAVAUX PREVUS SONT DEDUCTIBLES DES REVENUS FONCIERS

Dans une affaire concernant un contribuable s’étant engagé à réaliser des travaux de rénovation, l‘administration fiscale avait refusé la déduction en considérant , conformément aux dispositions visées par le BOI – RFPI – BASE – 20 – 30 – 30 N°25, que les dépenses liées aux travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble et donc une dépense en capital non déductible des revenus fonciers.

La cour administrative d’appel de Nantes a donné tort à l’administration : elle relève que le transfert de propriété de l’immeuble et des constructions alors existantes a lieu le jour de la signature de l’acte authentique du contrat de vente d’immeuble à rénover, conformément aux dispositions des articles L.262 – 1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation .

La double circonstance que le vendeur de l’immeuble conserve la maîtrise d’ouvrage des travaux réalisés ultérieurement et que l’accord sur le montant des travaux soit concomitant à la vente de l’immeuble ne suffit pas à à conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d’une dépense en capital.

En conséquence, le juge de l’impôt décide donc que ces dépenses de travaux peuvent en principe constituer des charges déductibles des revenus fonciers, sous réserve d’être en mesure de justifier de la réalisation et de la nature des travaux.

 

Cour administrative d’appel de Nantes du 29 juin 2017 N° 16NT00954.