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POSTE DANS Impôt sur la fortune immobilière

Impôt sur la fortune immobilière : quelles sont les dettes déductibles.

PRINCIPE :

Comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune, pour être déductibles, les dettes supportées par le contribuable, doivent selon l’article 974, I du Code général des impôts :

-concerner des actifs imposables;

-exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;

-être supportées par le contribuable ou un membre de son foyer fiscal (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire et enfants mineurs).

 

 

LISTE DES DETTES DEDUCTIBLES :

Il s’agit d’une liste aménagée par le législateur afin de la rendre compatible avec le nouvel impôt ; elle vise les dettes concernant :

-les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;

-les dépenses de réparation et d’entretien. S’agissant de la location d’immeuble, les dépenses doivent être effectivement supportées par le propriétaire ou pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui – ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;

-les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction, ou d’agrandissement ;

-les impositions se référant à des propriétés immobilières ;

-les dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables.

 

 

Compte tenu de l’énumération précédente, les dettes déductibles peuvent résulter notamment :

  • des emprunts bancaires
  • des sommes  dues aux prestataires de services
  • des sommes dues aux entrepreneurs de travaux
  • de la rente viagère en cas d’acquisition moyennant le paiement d’une rente viagère
  • des impôts (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile de France, impôt sur la fortune immobilière)

Les impôts qui incombent à l’occupant comme la taxe d’habitation, de même que les revenus fonciers et bénéfices industriels et commerciaux et les prélèvements sociaux ne sont pas compris dans la liste.

  • des droits de donation ou de succession non acquittés au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

 

Précisions :

L’article précité du CGI prévoit une déduction partielle applicable pour les prêts avec remboursement in fine contractés pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable. Dans un tel cas :

les annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt (seule la somme des annuités qui correspond au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme convenu est déductible).

Ainsi, à titre d’exemple, un contribuable qui a financé l’acquisition d’un bien par ce type d’emprunt pour une somme de 500 000 € d’une durée de 10 ans, à rembourser le 1er janvier 2024, pourra déduire ;

500 000 € – (500 000 € X 4/10) = 300 000 €.

 

 

 

PRETS EXCLUS DU NOUVEAU DISPOSITIF :

Il s’agit :

-des prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal (Art. 974, III – 1°du CGI)

-des prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre du foyer fiscal : ascendants, descendants majeurs et frères et soeurs du couple (Art 974, III – 2° du CGI) ;

-des prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée (Art 974, III – 3°).

Toutefois, s’agissant des deux derniers cas, si le contribuable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements, il peut déduire les dettes correspondantes.

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