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POSTE DANS Impôt sur le revenuLocations immobilièresPrescription fiscale

Les déficits fonciers 2017: déclaration et imposition.

DEFINITION DES REVENUS FONCIERS :

Toute opération immobilière peut donner lieu à des revenus fonciers. Les revenus fonciers les plus connus sont des loyers qu’un propriétaire perçoit lorsqu’il met en location un bien immobilier non meublé. Ce dernier peut être un local d’habitation, comme un appartement, une maison, ou un local professionnel, s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt…..

Les revenus fonciers peuvent aussi prendre la forme de recettes suivant un investissement dans une société foncière ou dans un véhicule financier (SCI, FPI) destiné à placer son argent dans des biens immobiliers. Par définition, les revenus fonciers sont des revenus et sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable.

 

  • Location des locaux nus (logements non meublés) :

Les revenus des immeubles situés en France ou les droits relatifs à ces immeubles (droits indivis, nue – propriété, usufruit……) ou les droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et les produits accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus fonciers doivent être déclarés selon deux possibilités :

1/ Le régime « micro foncier » si le montant brut des revenus fonciers perçus en 2016 par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € (charges non comprises), qu’elle que soit la durée de location au cours de l’année, et si le contribuable ne donne pas en location des immeubles d’un régime particulier (monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier).

Sur les revenus il est appliqué un abattement forfaitaire de 30 % au titre des charges.

 

 

2/ Le régime « réel » si le contribuable n’est pas concerné par le régime micro – foncier (revenus fonciers supérieurs à 15 000 €, location sous un dispositif particulier) ou s’il préfère opter pour le régime réel; il permet de déduire les frais de réparation et d’entretien du logement ainsi que les frais d’administration et de gestion correspondants.

Dans ce cas, il convient de reporter sur la déclaration N° 2042 les résultats (bénéfices ou déficits) calculés sur la déclaration annexe de revenus fonciers N° 2044 (ou 2044 spéciale s’i s’agit d’un dispositif particulier).

 

 

  • Location des locaux (logements) meublés :

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire N° 2042 – C – PRO dans la rubrique dédiée.

 

 

IMPUTATION DES DEFICITS FONCIERS :

L’administration vient de modifier sa documentation compte tenu d’une récente décision du Conseil d’Etat considérant qu’une cession d’immeuble ne remet pas en cause l’imputation des déficits fonciers générés par ce bien sur les revenus fonciers des années suivantes.

Lorsque les loyers perçus excèdent les charges imputables, le revenu net foncier positif est additionné au revenu brut global. Dans le cas contraire, le déficit foncier est imputable sur le revenu global , dans la limite de 10 700 € hors interéts d’emprunts.

La fraction du déficit excédant 10 700 € ou provenant des intéréts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

De même, lorsque le revenu global du foyer fiscal est inférieur au déficit foncier imputable (plafonné à 10 700 €) l’excédent est alors reportable sur les revenus globaux des six années suivantes.

 

QUELLES SONT LES CONDITIONS D’IMPUTATION DU DEFICIT SUR LE REVENU GLOBAL ?

Selon le 3° du I de l’article 156 du CGI pour pouvoir bénéficier de l’imputation du déficit sur le revenu brut global, dans la limite de 10 700 €, le logement concerné doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Aucun engagement formel n’est nécessaire à ce titre.

En cas de cession de l’immeuble avant ce délai, l’imputation sur le revenu global du déficit foncier est remise en cause. En revanche, ces déficits restent imputables sur les revenus fonciers positifs des dix années suivantes.

Lorsque cette condition n’a pas été respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :

  • le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non imputation d’un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun.

Dès lors , le déficit foncier qui restait à imputer après la cessation de la location peut s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut, de tels biens productifs de revenus fonciers, ce déficit est perdu;

  • cette remise en cause peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non respect de l’affectation de l’immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l’intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause ; ainsi, en cas de cession en N + 2 d’un immeuble pour lequel un déficit foncier a été imputé sur le revenu global en année N, l’administration pourra remettre en cause cette imputation, jusqu’au 31 décembre de l’année N + 5, même si elle est prescrite.

 

BOFIP – BOI – RFPI – BASE – 3 à 20 du 1er septembre 2017.