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POSTE DANS Impôt sur la fortune immobilière

Nouvel impôt sur la fortune immobilière.

A compter du 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) viendra remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui sera abrogé.

Ce nouvel impôt ne concernera que la détention,directe ou indirecte, d’un patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle du redevable.

Seront soumises à l’IFI, les personnes domiciliées en France, sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier, qu’il soit situé en France ou hors de France; s’agissant des non – résidents, ils seront taxables au nouvel impôt sur leur patrimoine immobilier situé en France.

Le patrimoine immobilier taxable concernera :

  • l’ensemble des biens et droits immobiliers, détenus directement par le redevable ;
  • les parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) détenus par le redevable, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de tels biens ou droits détenus directement ou indirectement par cette entité.

 

Pour la détermination de la base imposable, le passif pouvant venir en déduction pourra être constitué :

  • selon le principe habituel, des sommes directement afférentes à l’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
  • de certaines dépenses effectivement admises en déduction ;
  • en outre, lorsque la valeur des actifs taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes admises en déduction est supérieur à 60 % de cette valeur, le montant des dettes qui excèdent ce seuil de 60 % ne sera admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de l’excédent ; à titre d’exemple, si un actif immobilier est taxable à hauteur de 10 M€ financé par un emprunt de 8 M€, le passif déductible sera plafonné à 7 M€ à savoir 6 M€ + 1 M€ (50 % des 2 millions excédant 60 % de l’actif).

En cas de détention de moins de 10 % du capital ou des droits de vote d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole, ou libérale, les parts ou actions de l’organisme concerné. ne seront pas prises en compte dans la base imposable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Il est précisé, par ailleurs, que pour le calcul de la fraction de la valeur des parts ou actions de société ou organismes représentatives de biens ou droits immobiliers détenues par le redevable  et entrant dans le champ d’application de l’IFI, les actifs immobiliers détenus n’entreront pas dans l’assiette de l’impôt dans les deux cas suivants :

  • actifs immobiliers affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient ;
  • l’entité dans laquelle le redevable détient des parts ou actions exerce une activité opérationnelle et les biens immobiliers sont affectés à la société détenue par le redevable ou les sociétés qu’elle contrôle.

Sur la notion de biens professionnels et assimilés, bien que le principe de l’exonération accordée reste celui retenu pour l’ancien impôt (ISF), la définition des biens professionnels sera adaptée aux actifs immobiliers, selon un critère  d’affectation à une activité opérationnelle du redevable.

Ainsi, à titre d’exemple :

  • l’exercice par un organisme d’une activité de location meublée ne sera pas considérée comme une activité commerciale si le redevable n’exerce pas son activité principale dans la société, soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, dans laquelle les immeubles sont affectés à une telle activité commerciale ;
  • ne sera pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier.

 

 

Pour le calcul de l’impôt, le seuil d’imposition (1,3 M€), ainsi que le barème par tranches à partir de 800 000 € reste inchangé.

Par contre, les dispositions relatives aux réductions d’impôt accordées au titre des investissements dans les PME ne seront pas reprises au titre de l’IFI.

 

 

PRECISIONS CONCERNANT LES OBLIGATIONS DECLARATIVES :

La déclaration spéciale ISF sera supprimée ; tous les redevables de l’IFI seront tenus de mentionner la valeur brute et la valeur nette taxable de leurs actifs imposables sur leur déclaration d’impôt sur le revenu (imprimé N° 2042).

Enfin, il conviendra de joindre à cette déclaration des annexes conformes à un modèle établi par l’Administration fiscale et sur lesquelles ils devront mentionner et évaluer les éléments des actifs imposables.