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SCI et location meublée : les conséquences fiscales.

Une Société civile immobilière est une société civile qui gère un patrimoine immobilier.

Le résultat de la SCI est imposé sur le revenu selon les règles des revenus fonciers directement au niveau des associés (la SCI est semi – transparente fiscalement). Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils ne seront pas imposés car ils correspondent à des bénéfices déjà imposés.

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle devient opaque fiscalement. C’est la SCI qui paie directement cet impôt. Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils seront alors imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM) après application d’un abattement .

Les parts sociales de la SCI sont soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune appelé à devenir l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sauf si elles constituent l’outil de travail de l’associé ( voir  les précisions apportées en fin de commentaire sur les locations meublées).

Lors de la vente des parts sociales de la SCI,  la plus – value réalisée est imposée, en principe, selon le régime des plus – values immobilières. L’acquéreur doit payer des droits d’enregistrement au taux de 5 %.

La SCI peut vendre l’immeuble social et être ensuite liquidée. Les parts sociales peuvent également être transmises à titre gratuit par succession ou par donation. La plus – value latente n’est pas imposée mais les droits de succession ou de donation sont normalement exigibles.

 

 

REGLES FISCALES APPLICABLES A L’IMMOBILIER LOCATIF :

La location nue est une activité civile qui est imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Le déficit foncier est imputable sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10 300 €; le solde est reportable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans. Il est prévu toutefois des régimes dérogatoires permettant d’optimiser fiscalement l’investissement (dispositif Scellier …. voir articles précédents).

S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, qui est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que cette location reste une simple activité de gestion patrimoniale, le BIC est non professionnel. Le résultat fiscal est déterminé comme celui d’un commerçant. Le déficit n’est pas imputable sur les autres revenus du contribuable; il peut seulement être reporté sur les BIC de même nature des six années suivantes.

Les biens immobiliers sont alors inscrits directement dans le patrimoine privé du contribuable ou, éventuellement, isolés au sein d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (société transparente fiscalement : SNC, SARL de famille qui opte pour l’impôt sur le revenu ou EURL).

 

La location meublée (habitation), peut être exercée dans le cadre d’un statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si le contribuable réalise plus de 23 000 € de loyers. Ces recettes doivent dépasser l’ensemble des autres revenus professionnels et l’activité peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle, d’une SARL de famille ou d’une EURL soumise à l’impôt sur le revenu.

Le déficit de l’activité de LMP peut être imputé sur les autres revenus du contribuable car il s’agit d’une activité professionnelle.

 

 

 

LOCATION MEUBLEE EXERCEE SOUS FORME DE SCI :

Comme indiqué précédemment, il est tout à fait possible d’exercer une activité de location meublée par le biais d’une société.

Toutefois, le recours à une SCI n’est pas approprié pour l’exercice d’une activité de location meublée car une société civile qui réalise des opérations relevant des BIC est soumise à l’impôt sur les sociétés, avec toutes les conséquences fiscales.

En application des dispositions prévues à l’article 206 – 2 du Code général des impôts, le simple fait que la SCI pratique de façon habituelle la location meublée, même à titre accessoire, a pour conséquence que la SCI :

  • devient alors commerciale par son objet ;
  • perd sa transparence fiscale et devient redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) sur l’ensemble de ses bénéfices. Les distributions seront doublement imposées ; à l’IS lors de la taxation du résultat et au titre des revenus de capitaux mobiliers lors des distributions de dividendes chez les associés. En conséquence, les revenus locatifs sont considérés comme du chiffre d’affaires, desquels on retire les charges d’exploitation. Sur le résultat on applique 15 % d’impôts jusqu’à 38 120 € de bénéfices, 33,33 % au – delà (28 % pour un bénéfice inférieur ou égal à 75 000 € pour l’année 2017). Sur le reliquat, on verse leur part aux associés, à moins que la SCI conserve la provision. Si les dividendes sont distribués, il s’agit de RCM imposés à 40 %.

 

  • Exception : il existe dans les faits une tolérance de l’administration fiscale quand  le montant hors taxes des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes. Un franchissement occasionnel de cette limite des 10 % peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des trois années précédentes n’excède pas 10 %.

Par ailleurs, quand bien même la tolérance des 10 % ne pourrait s’appliquer, l’imposition à l’IS ne serait pas automatique, mais dépendrait du caractère habituel ou non de la location meublée.

Pour échapper à l’IS, la location meublée doit :

  • être de courte durée
  • ne pas se renouveller sur plusieurs années.

A titre d’exemple, le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 28 décembre 2012 que les locations répétées d’un bien en meublé pour des périodes inférieures à 1 mois, sur 3 années consécutives, suffisaient à remplir le caractère habituel, et donc à retenir le caractère commercial, déclenchant l’imposition à l’IS de la SCI.

 

Lorsqu’une SCI, louant meublé, vend un immeuble, la plus – value réalisée est soumise à l’IS et non plus au régime des plus – values immobilières des particuliers, se privant ainsi des éventuelles exonérations et des abattements pour durée de détention.

 

Il est donc préférable de recourir à une société imposable à l’impôt sur le revenu : EURL ou SARL de famille, SNC.

 

Précision : les locaux affectés à une location meublée sont susceptibles d’être exclus de la base taxable à l’ISF sous réserve que le redevable justifie de cette affectation. Rappelons que sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’ISF les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes qui inscrites au RCS en qualité de loueurs professionnels réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles, retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’IR dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.