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POSTE DANS TVA

Taxe sur la valeur ajoutée et crédit – bail (Art. 257 bis du CGI).

 

RAPPEL DES DISPOSITIONS DE L »ARTICLE 257 BIS DU CODE GENERAL DES IMPOTS

L’article 257 bis du CGI prévoit que les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de de celle – ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens.

Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A.

 

Le texte précité pose deux conditions qui sont les suivantes :

-un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option ;

-une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.

La dispense de TVA sur le prix de vente ou,s’agissant du vendeur, la dispense consistant à procéder à la régularisation par vingtièmes de la TVA initialement déduite (voir articles précédents sur le même sujet), a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation.

En d’autres termes, le dispositif visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.

Toutefois, l’administration fiscale avait étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles réalisées par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué était cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui – même l’option prévue à l’article 260 2° du CGI.

Ainsi, lorsque la transmission intervient entre deux redevables de la TVA au titre de l’activité transmise, elle bénéficie, selon le cas, soit d’une dispense de taxation, pour les immeubles qui entrent dans le champ d’application des dispositions de la TVA immobilière, soit d’une dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite, pour les immeubles qui n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA immobilière.

 

 

PRECISIONS APPORTEES PAR L’ADMINISTRATION FISCALE EN MATIERE DE CREDIT – BAIL

L’administration fiscale vient de préciser sa doctrine fiscale dans le cadre d’une mise à jour de sa base BOFIP – Impôt.

Ces précisions sont consécutives à deux arrêts du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 relatifs à la mise en oeuvre de l’article 257 bis en présence d’un crédit – bail, ainsi qu’à deux précédents rescrits du 3 janvier 2018.

En effet, le Conseil d’Etat a jugé que les dispositions de l’article 257 bis du CGI sont applicables à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit – preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit – bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux.

Ainsi donc, le dispositif de l’article 257 bis du CGI concerne la situation dans laquelle un immeuble, loué dans le cadre d’un contrat de crédit – bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit – preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui – ci qui affectait l’immeuble à une activité de sous – location taxée, entend continuer l’affectation de l’immeuble à une activité locative identique soumise à la TVA.

 

PRECISION COMPLEMENTAIRE : dans l’hypothèse du transfert d’immeuble loué en TVA effectué pour un changement de crédit – bailleurs, par l’intermédiaire de la levée d’option exercée par le crédit – preneur, cette opération doit être regardée comme la transmission d’une universalité de biens, bénéficiant d’une dispense de taxation et de régularisation au sens de l’article 257 bis du CGI.